Tegin vahepeal Q&A Instagramis, kus küsisin, mida võiks saates ja blogis rohkem kajasta. Lisaks neile küsimustele, millele „omapeaga“ suutsin storydes ära vastata paluti jagada ka põhilisi asju, mille vastu inimesed eksivad ostu-müügi tehingute juures ning renoveerimise/maja ehituse juures.
Kuna ma ei taha hämada ja ammugi mitte jagada valeinfot, siis kinnisvara ostu-müügi juriidilise nõustamise küsimustes pöördusin DEM advokaadibüroost Janne-Liisa Ottise poole, kes nõustas ka mind korterit ostes ning projekteerimise küsimustes pöördusin DeVida arhitektuuri- ja disainikeskusest Merlyn Subka poole. Teen siis aga otsa lahti just juriidiliste küsimustega ning lähipäevil katsun ka projekteerimise/kasutuslubade jm teemade juurde tagasi tulla.
Mina pöördusin Janne-Liisa poole Sütiste tee korteri ostuga, kuivõrd kaks päeva enne notari tehingut sain maaklerilt kõne, et tehinguga on probleem. Mõtlesin juba, et müüja taganes või müüs kellelegi enampakkujale korteri maha. Probleem oli aga sootuks teine. Nimelt polnud korterimüüja teinud ära pärimismenetlusega seotud toiminguid, mis tähendab, et kinnistusraamatu järgi kuulus müüjale ½ korterist ning tema kadunud emale ½, ehk kuigi seaduse järgi oli müüja 100% korteri omanik, oli kinnistusraamatus ebaõige kanne ning tehingut ei olnud võimalik täies ulatuses teha. Kuna müüja oli ainus lähisugulane, arvas ta automaatselt, et ta ei pea tegema mitte ühtegi toimingut, kuivõrd ta oli oma ema ainupärija. Sellest tulenevalt ei olnud müüja aastate jooksul algatanud ka pärimismenetlust, et saada ametlikult pärandvara omanikuks ning nüüd oligi probleem käes. Kuna olime selleks ajaks kokku leppinud juba kogu võttemeeskonnaga saate ajaplaani, oli see mulle pehmelt öeldes halb uudis. Jätta tehing katki? Minna edasi? Mida teha?
Müüja tahtis broneeringutasu. Mina tahtsin alustada saatega, kuid samas tahtsin olla veendunud, et ka korteri endale saan. Samal ajal aga võib pärimismenetluse lõpuni viimine võtta aega pea 2 kuud. Maakler pakkus välja, et teha omavaheline leping, et müüja on kohustatud peale pärimismenetluse lõpule viimist mulle korteri müüma. Mis saab aga siis, kui oleme selleks ajaks juba ehitusega alustanud, investeerinud renoveerimistöödesse raha ning müüja otsustab, et teate, maksan broneeringutasu tagasi, aga korterit ma siiski ei müü? Või mis veel hullem. Meie omavahelised kokkulepped peavad kenasti vett, aga keegi kunagi ju ei tea, mis elul varuks on – kui juhtub emma-kumma osapoolega midagi, kas siis järgmise ringi pärijad austavad ka osapoole eluajal tehtud kokkuleppeid? Seaduslik alus sellistel omavahelistel lepingutel puudub. Kinnisvara puhul loeb vaid notariaalselt kinnitatud kokkulepped (v.a seaduses välja toodud erisused, nt üürileping). Kokkulepet, kus mina maksaksin ära müüja küsitud summas broneeringutasu ning kui müüja muudab meelt ning otsustab, et ei müü mulle korterit, oleks mul õigus nõuda kahekordset trahvisummat, sellist kokkulepet ei kinnita ükski notar. Muu omavahelise paberilipakaga võiks aga samahästi kui tagumikku pühkida. Seaduslikult oleks see umbes sama siduv.
Pidasin nõu vandeadvokaat Janne-Liisa Ottisega, kes soovitas osta välja ½ korterist hüpoteegi väärtusega, kuivõrd kinnisasjal oli müüja kasuks seatud hüpoteek. Sellisel viisil oli minul tagatud, et kinnisasjal ei ole hüpoteeki ning kui müüja otsustab, et ei soovi mulle korterit teist ½ osa enam müüa, on ½ osa piisavalt väärtuslik, et katab tehtud renoveerimise investeeringu mahu. Sellise lahendusega ei olnud mul võimalik kaotada rahaliselt, mis oli ka minu eesmärk advokaadi poole pöördudes. Ajakulu ja närvikulu oli muidugi. Olles päriselt aus, siis sain ½ omanikus ¼ hinnaga. Kui lõpuks oleks mina tahtnud olla pahatahtlik, oleksin saanud müüjal naha üle kõrvade tõmmata, öeldes, et ei soovi teist poolt välja osta ning soovin algatada hoopis korteri sundmüüki. Halbu kavatsusi ei olnud, ei minul ega müüjal ning tänaseks on tehing viidud lõpuni müüja küsitud hinnaga ning meie ehitustööd on täies hoos.
See oli minu näide, kus pidasin advokaadiga nõu. Teinekord ongi targem kulutada paarsada eurot, et vältida paarikümne tuhandetesse eurodesse ulatuvaid kahjusid või müüja pahatahtliku käitumist. Olukordi, kus ostu-müügi puhul tuleks teada oma õiguseid ja kohustusi, neid on palju. Uurisin Janne-Liisalt pärast Instagrami Q&A, mis on need probleemid, millega inimesed kõige sagedamini jõuavad temani ning mis päädivad aastaste pikkuste kohtumaja uste kulutamisega.
Ühest vastust siin muidugi ei ole. Küll aga mõned huvitavad probleemid elust enesest tõi Janne-Liisa mulle siiski välja.
1. Varjatud puudused – Kõige sagedasemad puudused kinnisvara puhul on ehituslikud puudused, aga kas teadsid, et varjatud puuduseks võib pidada ka ebameeldivaid naabreid? Näiteks: Kui sinu naaber peab iga nädal pidu või on harjumuspäraselt just tüütu naaber, kes iga krõbina peale tahab politseid kutsuda, on Sul kohustus ostjat sellisest puudusest teavitada. Ideaalis võiks see olla notariaalses lepingus kirjas aga samas piisab ka, kui oled muul viisil kirjalikult märgi maha jätnud.
2. Kui korteris või majas on olnud kindlustusjuhtum, tuleb sellest ostjat teavitada – vastasel võib olla tegemist varjatud puudusega. Näide: Oled ostnud maja ja vihma hakkab sadama. Maja katus laseb läbi. Uue omanikuna soovid teha kindlustusjuhtumi ning selgub, et eelmine omanik on juba kindlustusjuhtumi avalduse sama puuduse kohta teinud ning saanud kindlustuselt selle eest raha, aga puudust parandanud ega uut omanikku puudusest teavitanud. Sellisel juhul kindlustusandja uuele omanikule hüvitist ei maksnud ning ostja pidi pöörduma oma nõudega müüja vastu – läbi kohtu sai ta ka müüjalt remondiks vajamineva raha.
3. Ostes kinnisasja, mis on ehitatud näiteks aastal 1950, ei saa ostja eeldada, et see vastab aastal 2024 kehtivatele ehituse nõuetele, vaid nõuete esitamisel tuleb lähtuda ehituse ajal kehtinud nõuetest. (Nagu ikka – igal asjal on erandid. Näide: Erand, kui kinnisasja on vahepeal renoveeritud, siis tuleb lähtuda sõltuvalt puudusest, kas kinnisasja ehituse aastast või renoveerimise aastast).
4. Müügikuulutuses on antud eksitavat või valeinfot. Näide: Müügikuulutuses on kirjas, et maja on sobilik aastaringseks elamiseks, aga tegelikkuses ei kannatanud selles majas talvisel hooajal elada. Maja soojustamise kulud nõuti müüjalt kohtuteel.
5. Kui sa ei ole abielus ja ostad kinnisvara kahepeale, on oluline jälgida, et mõlemad kantakse kinnistusraamatusse sisse vastavalt kokkulepitud osakaaluga kas 50%-50%, 25%-75% vastavalt kummagi osapoole investeeringule (kui selles on kokku lepitud). Kui kinnistusraamatus kokkulepet ei ole ning omavahelised kokkulepped ei pea, on ainus võimalus seltsingulepingu kaudu oma osa välja nõudma minna, mis on pikk ja kuluks kohtumenetlus. Seega tasub pigem nõuda osaleda notariaalses tehingus, milles raames tehakse ka kinnistusraamatusesse kandeavaldus.
6. Küsisin ka provokatiivse Ösel House’i case’i kohta– mida oleksid saanud inimesed enda kaitsmiseks teha?
Vastuseks sain, et maksta etapilaselt. Kui maja läheb tootmisse, maksad 20% summast, kui maja on toodud objektile, maksad järgmise 30%. Kui maja valmis, maksad ülejäänud 50% kogusummast. Väga paljud firmad just pakuvadki sama mudeli järgi teenust. See, et inimesed maksid 100% ettemaksu ilusa unistuse eest, on väga kurb ja rumal juhus. Ammugi, et pangad sellistel tingimustel inimestele üldse laene väljastasid. See oli kõige hämmastavam. Ma ise muidugi mõtlen, et eks see ka teistpidi andiski inimestele selle julguse – kui pank oleks hakanud lisaküsimusi küsima või öelnud, et kuulge proua, sellistelt siiski ei saa, oleks häirekellad hakanud oluliselt varem helisema. Eks see muidugi on nüüd juba tagant järgi tarkus. Tagasi vaadates oleme kõik targad. Hea on aga õppida siinkohal teiste vigadest, sest see kooliraha on ausalt öeldes kaunis suur, mis Ösel House’i skeemi ohvriks langenutel maksta tuli.
Hoia silm aga peal uuel episoodil, mis ilmub juba loetud tundide pärast Kroonika vahendusel SIIA.
Vasta Jameshob-le Tühista vastus